第295章 员工震惊:不一样的人才房政策(求
第295章员工震惊:不一样的人才房政策(求月票)
7月15号。
沐阳在办公室看总部基地二期的建设规划方案。
三千亩地,其中用于改善员工生活的土地面积有一千亩,这一千亩地是君方补偿星海集团,低价卖给星海集团的,实际也有H城Z府的意思,想把星海集团留在H城,更想让星海集团加大投资。
星海集团是纳税大户,去年实际纳税额约有十几个小目标(去年,星海集团的企业所得税是15%)。
从今年开始,开始执行三年免企业所得税+三年半免企业所得税政策。
企业税收除去企业所得税,还有其它税种。
比如最大头的增值税,按照星海集团这么高的利润率,每一百亿元营业额可能会有七八十亿税前利润,那么增值税就有十个亿左右,再减去出口退税(星海集团出口占比不多),再算上其它税种,实际纳税也要缴纳七八个小目标。
也就是说,哪怕星海集团目前处于企业所得税免税期,按照今年上半年一百多亿的营业额,实际纳税额可能要达到十亿元。
正常来说,一家企业的实际纳税率约为年营收额的4%-7%左右(包括出口退税及各种政策,合理避税之后)
(实际数据查询对比,比如江浙省百强企业2010年全年实现营业收入总额16260亿元,实际纳税总额为684.54亿元,4.21%!)
但是,企业行业不同,各种税率都不一样,所需缴纳的税还有可能有些差异,而且企业所得税也不一样,有的需要缴纳,有的不需要,不能一概而论。
这个4.21%,只是一个参数值而已,估计透税漏税的不少,正常纳税肯定不止这么低。
比如几年后,喆利集团在2019年营业额为3285亿元,仅次于阿里的3768亿元。
但是,喆利集团当年实际纳税额为396亿元,为江南省纳税大户,高于阿里的206亿元。
这两家利润不错,有企业所得税缴纳,但有些企业利润不好,企业所得税少得可怜,如果亏本的话,甚至没有。
星海集团的总部基地二期建设,有七百亩地用于建造员工住宅,一百亩用于建造幼儿院和小学,这八百亩地是住宅用地,而另外2200亩地是工业用地,还要划出两百亩地用来建造员工的休闲场所。
这两百亩地用来建造员工休闲娱乐场所就有些擦边球的意思。
工业用地可以盖员工宿舍,但有一定的占比,而且不能盖住宅楼进行销售。
星海集团购买的工业用地价格不到三十万元一亩。
住宅用地价格为市场价格的一半,均价为每亩350万元。
星海集团所处位置比较偏,相同位置的小高层住宅楼毛坯房售价在每平方1.6万元左右,楼面价每平方约为4500元-6000元,按照2.5的容积率,每亩土地费用750万元到1000万元。
如果是市区那种小高层住宅楼,目前每平方售价已经达到2.5万元,按照当年土地拍卖,每亩土地费用约为1500万元。
如今,星海集团能够半价购买住宅用地,每亩400万元,800亩即32亿元,按照每套一百平方计算,可建一万三千多套住宅。
按照Z府的要求,这个住宅用地盖的楼房只能低价卖给员工,不能外售。
每亩400万元,按照2.5的小高层容积率,楼面价约为2670元/平方米,包括精装修,综合成本能低到每平方7000元(地下车库建设和绿化成本都要均摊到每套房里)。
按照沐阳的规划,算上利息,卖给员工的价格大概是每平方7500元左右(不同楼层会有差异),相当于市场价的43%左右。
公司一半产权,员工一半产权,员工具有使用权。
如果员工想投资房地产,那只能购买市区的房子。
星海集团这个房子政策出来,肯定有员工考虑到产权问题,宁愿花更多的钱买市区的房子。
这个政策有点像几年后,各城市为了吸引人才搞出来的人才房,比如温城的本科生七折买房、D类和E类人才六折买房。
但最终还是没有多少人去买。
问题在哪?
第一还是限售和产权问题!
这些人才房虽然可以流入市场,但如果要出售,要十年后才可以解除限售!
而且,要先补偿回Z府才能出售。
比如当时核定价为一百万元,七折买,那就得先补偿30万元给Z府才行,才能拿到全部产权。
当然,如果涨价了,的确是能赚到了。
光“能流入市场”这个权限,相比星海集团的人才房政策的确是强不少。
星海集团的政策是如何的呢?
比如员工花了50万元买了房子,会按照银行基准利息4.9%补偿进行回购。
如果住了十年,这个银行利息就是24.5万元。
也就是说,星海集团需要花50万+24.5万+装修折扣进行回购,员工不亏。
实际上,也相当于“涨价”了24.5万元,员工从星海集团赚到24.5万元利息。
如果员工贷款买,那多出的银行贷款利息,星海集团不会支付这一部分银行利息,会比这24.5万元多出一点,再加上星海集团补偿的24.5万元,可能只亏个一两万元利息。
越早买越便宜,如果第二年买,那就是50万元+2.45万元,这个房价并不是固定不变的。
但是,星海集团是百分百回购。
而温城的人才房,还得有人购买才行,如果没有人购买,那就相当于被死套了。
因为,这些人才房所处的位置和楼层,大多是各房开卖不掉的尾盘!
房开卖不掉房子,银行收不回贷款。
就特么的把风险转移到人才上来了!
这种楼盘,十年后,还不一定能卖得掉!
如果是火盘,房开怎么愿意卖给Z府当人才房呢,想拿Z府的钱可不容易。
第二个问题,说是本科生七折买房,还有很多的“条件”!
比如必须是市里的“紧缺专业人才”、全日制本科、要已与用人单位签订3年以上全职工作合同、在本地未有住房、年收入超过十万元等申购条件。
限制合同,特别是要求三年以上合同,对人才来说非常不利。
那就意味着不能跳槽,就算合同到期,也只能到本城另外一家企业或者单位工作。
企业利用员工签了人才房合同,就不愿意给这个员工涨工资,因为必须在企业里干满三年,而且能去的地方太少了。
第三个问题,人才房的核定价问题。
核定价会比房开定价偏低一点,但比实际价格偏高一点。
比如房开定价一百万元,核定价可能就是98万元。
但真实购买,会有各种优惠,比如参加房开的验资、冻资、开盘等活动,按时签约、一次性付款等优惠,实际价格只有95万元左右,如果是尾盘,甚至低到91万元。
所以说,七折还要打个折扣,大概是7.5折差不多。
其它城市搞的人才房政策,不是表面上那么简单,真正读完红头文件,那些申购条件,会有不少人骂娘的。
说到底,这Z府的便宜哪有这么好赚的。
相比之下,星海集团的人才房,虽然有限制,但至少比某些部门制定的政策“靠谱”多了。
购价不到五折、百分百能卖、精装修交付、出售无时间限制,真正能惠及到员工。
沐阳打算把这个购房优惠政策和申购条件尽快公布,不能等到建造好之后才公布。
肯定会有一些员工看到这些申购条件、共有产权、回购价格后会有犹豫的,不是所有人都愿意购买公司的房子,除了价格,还有位置。
如果白等两三年公司才出政策,这些不打算买公司房子的员工就会骂娘了,错过在市区买房的最佳时机。
几天后,这个人才房政策就在公司里公布了。
董事长沐阳签字,文件不假。
等员工知道消息后,立刻在公司里引起轰动,全体员工热烈议论。
“哇,是所有人都有资格购买,包括工人,但由于建造快慢问题,优先公司的特殊人才和老员工。”
“价格已经出来了,精装修交付,每平方7500元左右,实际会有点误差,这个价格真特么的便宜呀!市区里都卖两三万了,那些房开肯定要骂我们公司了,本来我们赚了钱,还指望我们去消费,这一下子,呵呵,想从我们身上赚到甜头,不可能了。”
“每平方7500元,真的是廉价,只是这个共有产权还看不懂。”
“最小面积89平方,是小三居;最大面积150平方左右,大四居,公摊面积不大于21%,小高层,容积率2.5,很不错了,那些房开,同样是小高层,但容积率达到3.0!”
“人车分流,铝合金幕墙,车库价格为2万元左右,配套幼儿园和小学,非常不错。”
“限售,限价,还能理解,毕竟公司买地成本高,成本价卖给员工,董事长真棒,这下子我们普通员工也能买得起房子了。”
“89平方,66.75万元,首付三成就是20万元,我们普通人还有点希望,市里那个房价,直接绝望了。”
“那什么时候动工呀?没有说明。”
“没说具体时间,只是说已经启动方案,今年应该要动工。”
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7月15号。
沐阳在办公室看总部基地二期的建设规划方案。
三千亩地,其中用于改善员工生活的土地面积有一千亩,这一千亩地是君方补偿星海集团,低价卖给星海集团的,实际也有H城Z府的意思,想把星海集团留在H城,更想让星海集团加大投资。
星海集团是纳税大户,去年实际纳税额约有十几个小目标(去年,星海集团的企业所得税是15%)。
从今年开始,开始执行三年免企业所得税+三年半免企业所得税政策。
企业税收除去企业所得税,还有其它税种。
比如最大头的增值税,按照星海集团这么高的利润率,每一百亿元营业额可能会有七八十亿税前利润,那么增值税就有十个亿左右,再减去出口退税(星海集团出口占比不多),再算上其它税种,实际纳税也要缴纳七八个小目标。
也就是说,哪怕星海集团目前处于企业所得税免税期,按照今年上半年一百多亿的营业额,实际纳税额可能要达到十亿元。
正常来说,一家企业的实际纳税率约为年营收额的4%-7%左右(包括出口退税及各种政策,合理避税之后)
(实际数据查询对比,比如江浙省百强企业2010年全年实现营业收入总额16260亿元,实际纳税总额为684.54亿元,4.21%!)
但是,企业行业不同,各种税率都不一样,所需缴纳的税还有可能有些差异,而且企业所得税也不一样,有的需要缴纳,有的不需要,不能一概而论。
这个4.21%,只是一个参数值而已,估计透税漏税的不少,正常纳税肯定不止这么低。
比如几年后,喆利集团在2019年营业额为3285亿元,仅次于阿里的3768亿元。
但是,喆利集团当年实际纳税额为396亿元,为江南省纳税大户,高于阿里的206亿元。
这两家利润不错,有企业所得税缴纳,但有些企业利润不好,企业所得税少得可怜,如果亏本的话,甚至没有。
星海集团的总部基地二期建设,有七百亩地用于建造员工住宅,一百亩用于建造幼儿院和小学,这八百亩地是住宅用地,而另外2200亩地是工业用地,还要划出两百亩地用来建造员工的休闲场所。
这两百亩地用来建造员工休闲娱乐场所就有些擦边球的意思。
工业用地可以盖员工宿舍,但有一定的占比,而且不能盖住宅楼进行销售。
星海集团购买的工业用地价格不到三十万元一亩。
住宅用地价格为市场价格的一半,均价为每亩350万元。
星海集团所处位置比较偏,相同位置的小高层住宅楼毛坯房售价在每平方1.6万元左右,楼面价每平方约为4500元-6000元,按照2.5的容积率,每亩土地费用750万元到1000万元。
如果是市区那种小高层住宅楼,目前每平方售价已经达到2.5万元,按照当年土地拍卖,每亩土地费用约为1500万元。
如今,星海集团能够半价购买住宅用地,每亩400万元,800亩即32亿元,按照每套一百平方计算,可建一万三千多套住宅。
按照Z府的要求,这个住宅用地盖的楼房只能低价卖给员工,不能外售。
每亩400万元,按照2.5的小高层容积率,楼面价约为2670元/平方米,包括精装修,综合成本能低到每平方7000元(地下车库建设和绿化成本都要均摊到每套房里)。
按照沐阳的规划,算上利息,卖给员工的价格大概是每平方7500元左右(不同楼层会有差异),相当于市场价的43%左右。
公司一半产权,员工一半产权,员工具有使用权。
如果员工想投资房地产,那只能购买市区的房子。
星海集团这个房子政策出来,肯定有员工考虑到产权问题,宁愿花更多的钱买市区的房子。
这个政策有点像几年后,各城市为了吸引人才搞出来的人才房,比如温城的本科生七折买房、D类和E类人才六折买房。
但最终还是没有多少人去买。
问题在哪?
第一还是限售和产权问题!
这些人才房虽然可以流入市场,但如果要出售,要十年后才可以解除限售!
而且,要先补偿回Z府才能出售。
比如当时核定价为一百万元,七折买,那就得先补偿30万元给Z府才行,才能拿到全部产权。
当然,如果涨价了,的确是能赚到了。
光“能流入市场”这个权限,相比星海集团的人才房政策的确是强不少。
星海集团的政策是如何的呢?
比如员工花了50万元买了房子,会按照银行基准利息4.9%补偿进行回购。
如果住了十年,这个银行利息就是24.5万元。
也就是说,星海集团需要花50万+24.5万+装修折扣进行回购,员工不亏。
实际上,也相当于“涨价”了24.5万元,员工从星海集团赚到24.5万元利息。
如果员工贷款买,那多出的银行贷款利息,星海集团不会支付这一部分银行利息,会比这24.5万元多出一点,再加上星海集团补偿的24.5万元,可能只亏个一两万元利息。
越早买越便宜,如果第二年买,那就是50万元+2.45万元,这个房价并不是固定不变的。
但是,星海集团是百分百回购。
而温城的人才房,还得有人购买才行,如果没有人购买,那就相当于被死套了。
因为,这些人才房所处的位置和楼层,大多是各房开卖不掉的尾盘!
房开卖不掉房子,银行收不回贷款。
就特么的把风险转移到人才上来了!
这种楼盘,十年后,还不一定能卖得掉!
如果是火盘,房开怎么愿意卖给Z府当人才房呢,想拿Z府的钱可不容易。
第二个问题,说是本科生七折买房,还有很多的“条件”!
比如必须是市里的“紧缺专业人才”、全日制本科、要已与用人单位签订3年以上全职工作合同、在本地未有住房、年收入超过十万元等申购条件。
限制合同,特别是要求三年以上合同,对人才来说非常不利。
那就意味着不能跳槽,就算合同到期,也只能到本城另外一家企业或者单位工作。
企业利用员工签了人才房合同,就不愿意给这个员工涨工资,因为必须在企业里干满三年,而且能去的地方太少了。
第三个问题,人才房的核定价问题。
核定价会比房开定价偏低一点,但比实际价格偏高一点。
比如房开定价一百万元,核定价可能就是98万元。
但真实购买,会有各种优惠,比如参加房开的验资、冻资、开盘等活动,按时签约、一次性付款等优惠,实际价格只有95万元左右,如果是尾盘,甚至低到91万元。
所以说,七折还要打个折扣,大概是7.5折差不多。
其它城市搞的人才房政策,不是表面上那么简单,真正读完红头文件,那些申购条件,会有不少人骂娘的。
说到底,这Z府的便宜哪有这么好赚的。
相比之下,星海集团的人才房,虽然有限制,但至少比某些部门制定的政策“靠谱”多了。
购价不到五折、百分百能卖、精装修交付、出售无时间限制,真正能惠及到员工。
沐阳打算把这个购房优惠政策和申购条件尽快公布,不能等到建造好之后才公布。
肯定会有一些员工看到这些申购条件、共有产权、回购价格后会有犹豫的,不是所有人都愿意购买公司的房子,除了价格,还有位置。
如果白等两三年公司才出政策,这些不打算买公司房子的员工就会骂娘了,错过在市区买房的最佳时机。
几天后,这个人才房政策就在公司里公布了。
董事长沐阳签字,文件不假。
等员工知道消息后,立刻在公司里引起轰动,全体员工热烈议论。
“哇,是所有人都有资格购买,包括工人,但由于建造快慢问题,优先公司的特殊人才和老员工。”
“价格已经出来了,精装修交付,每平方7500元左右,实际会有点误差,这个价格真特么的便宜呀!市区里都卖两三万了,那些房开肯定要骂我们公司了,本来我们赚了钱,还指望我们去消费,这一下子,呵呵,想从我们身上赚到甜头,不可能了。”
“每平方7500元,真的是廉价,只是这个共有产权还看不懂。”
“最小面积89平方,是小三居;最大面积150平方左右,大四居,公摊面积不大于21%,小高层,容积率2.5,很不错了,那些房开,同样是小高层,但容积率达到3.0!”
“人车分流,铝合金幕墙,车库价格为2万元左右,配套幼儿园和小学,非常不错。”
“限售,限价,还能理解,毕竟公司买地成本高,成本价卖给员工,董事长真棒,这下子我们普通员工也能买得起房子了。”
“89平方,66.75万元,首付三成就是20万元,我们普通人还有点希望,市里那个房价,直接绝望了。”
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